Quando un proprietario pensa al valore della propria casa, spesso parte da una domanda sbagliata:
“Quanto voglio realizzare?”
Il mercato, invece, risponde a un’altra domanda:
“Quanto è disposto a pagare oggi un acquirente reale?”
La differenza tra queste due domande è ciò che separa una vendita riuscita da una fallita
Il valore di un immobile non è un’opinione, né una media di annunci online.
È il risultato di 5 variabili precise, che il mercato considera sempre, anche quando il proprietario le ignora.
Vediamole una per una.
La Posizione (Zona e Micro-Zona)
E’ risaputo che “conta la zona” e in parte è davvero cosi, ma è proprio il concetto di “zona” che non viene considerato dal punto di vista di un Agente immobiliare.
La “zona” viene definita non solo da:
il quartiere
il CAP
la vicinanza ai servizi
Ma include anche e soprattutto
micro-zona (la singola strada, l’isolato, il palazzo)
esposizione, luminosità, rumore
facilità di parcheggio
percezione di sicurezza
contesto dello stabile e delle abitazioni vicine
A Palermo, due case identiche a 300 metri di distanza possono avere valori molto diversi.
Il mercato è estremamente sensibile a questi dettagli.
Le Condizioni dell’immobile (valore Reale, non percepito)
Qui entra in gioco l’aspetto più delicato: la soggettività del proprietario.
Il mercato valuta sempre aspetti dell’immobile concreti:
impianti (e loro conformità)
infissi e materiali
bagni e cucina
pavimenti
manutenzione generale
Purtroppo Non valuta ciò che in realtà conta di più per il proprietario
i sacrifici fatti per quell’immobile
i ricordi (momenti vissuti in quella casa)
quanto “ti è costata” ristrutturarla
Il valore affettivo è reale e non dev’essere sottovalutato, deve al contrario essere “valorizzato” in fase di vendita e non in fase di Valutazione.
La Domanda Reale (non richieste generiche)
Questa è una delle variabili più sottovalutate.
Il valore dipende da:
quante persone stanno cercando quel tipo di immobile
in quella zona
in quella fascia di prezzo
Un immobile può essere bello, grande e ben posizionato…
ma se non intercetta una domanda attiva, il suo valore reale scende.
Il mercato non premia ciò che è “bello”,
premia ciò che è desiderato ora.
Errore tipico:
“Una casa così si vende sempre”.
No. Si vende solo se qualcuno la sta cercando adesso.
4️⃣ Gli Immobili davvero venduti (non gli annunci)
Questa è la variabile più importante — e la più ignorata.
Il valore di una casa si basa su:
immobili simili
già venduti
negli ultimi mesi
nella stessa zona
Non sugli annunci ancora online.
Perché?
Gli annunci mostrano prezzi richiesti (che sono sempre più alti rispetto al valore reale)
- Crea confusione ed illusione nel proprietario
Le vendite mostrano prezzi accettati
👉 Il mercato parla solo attraverso le transazioni concluse.
Errore gravissimo:
“Ce ne sono a 50.000 € in più”.
Sì, ma sono ancora invenduti.
I Tempi del mercato
Il valore di un immobile cambia nel tempo (anche che la casa resta pressoché identica)
Influiscono:
andamento del mercato locale
tassi di interesse
accesso al credito
stagionalità
numero di immobili concorrenti
La stessa casa può avere valori diversi a distanza di 6 mesi.
Per questo la valutazione non è “per sempre”, ma fotografa un momento preciso.
Il tipico errore è quello di aspettare che arrivi l’acquirente giusto. Questo è assolutamente controproducente.
Ricorda che ogni giorno che il tuo immobile trascorre sul mercato senza richieste, il suo valore diminuisce leggermente
Il mercato non aspetta!!
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La Verità sugli acquirenti
Invece di aspettare che arrivi il giusto acquirente, un bravo agente immobiliare rende la vendita Appetibile per gli acquirenti in target e li attrae fino a fargli fare una proposta.
